Garantovaný úrok x Hyponájom

Ako Vám developer môže garantovať výrazne nižší úrok hypotéky ako Vám poskytne banka? A novinka kombinácie hypotéky a nájmu -> hyponájom!

Výrazne zdraženie hypoték v roku 2022 ochladilo realitný trh a predaj nových nehnuteľností sa takmer zastavil. V Bratislave sa vlani predalo najmenej novostavieb od roku 2008 a rok 2023 zásadne oživenie zaťial nepriniesol, napríklad v prvom štvrťroku roku 2023 až tretina rezidenčných projektov nezaznamenala žiadny predaj a dopyt po nových bytoch je momentálne na historickej úrovni, ktorú sme nevideli v posledných 15 rokoch.

Ochladenie vidieť aj na úverovom trhu, kde počet novoposkytnutých úverov je na niekoľkoročnom minime.

Aj napriek slabým predajom za posledné obdobie sa developeri neuchylili k úprave cien predavaných bytov, skôr menia stratégiu predaja a prinášajú rôzne benefity pre kupujúcich, napríklad parkovacie miesto alebo kuchynská linka zdarma, alebo sprístupnenie financovania v podobe hyponájmov, garantovaných hypoték alebo iné nástroje, ktoré znamenajú zľavu pre kupujúceho

V tomto článku sa dočitate, ako funguje: - Garantovaný úrok

- Hyponájom

Garantovaný úrok

Jednym z lákadiel, na ktoré sa developeri snažia zlákať kupujúcich, je garantovaný úrok. Jeden z developerov napríklad garantuje úrok 1,49% p.a., pričom aktuálne priemerné úrokové sadzby v bankách sú na úrovni okolo 4% p.a.

(tu si môžete pozrieť aké sú aktuálne úrokové sadzby všetkých bánk). Pri podpise zmluvy dochádza aj k podpisu tzv. dohode o garantovanej hypotéke, ktorá garantuje výhodný úrok na určitú dobu, napríklad 24 mesiacov. Táto garantovaná hypotéka neznamená, že developer má s bankou pre Vás dohodnutú ponuku, kde získate lacnejšiu hypotéku. Developer iba garantuje, že klientovi dá príspevok alebo zľavu v takej výške, ktorá dorovná rozdiel preplatenia medzi hypotékou, ktorú získate v banke s aktuálnym úrokom pre novú hypotéku, niekde na úrovni 4% a úrokom 1,49% p.a.

Príklad ponuky: Developer garantuje úrok 1,49% po dobu 24 mesiacov na byt v hodnote 325 000 Euro.

Pri 80% financovaní (80% LTV) a 30 ročnej splatnosti je výška hypotéky 260 599 €.

Splátka pri aktuálnej úrokovej sadzby 4,39% : 1303 Euro. Splátka garantovanej hypotéky 1,49% : 898 Euro.

Rozdiel splátky bude kompenzovaný zo zdrojov developera po dobu 24 mesiacov, prípadne developer poskytne zľavu vo výške celkovému rozdielu splátok, teda 24 x 405 = 9720 Euro.

Jedná sa skrytú zľavu a klient sa musí vedieť príjmovo uplatniť na celú výšku hypotéku, resp. sumy po uplatnení skrytej zľavy!

Riešenia spôsobu poskytnutej zľavy a podmienky získania zľavy sa môžu líšiť.

Hyponájom

Hyponájom je novinkou developerov, ktorá v sebe kombinuje nájom s neskorším odkúpením bytu do súkromného vlastníctvu. Týmto riešením sa developer snaží reagovať na aktuálnu situáciu s nízkou dostupnosťou úveru na bývanie.

V tomto prípade developer očakáva, že úroky by mali začať klesať v horizonte do dvoch rokov, a tým pádom by sa mala zvýšiť aj dostupnosť financovania, pričom vníma, že aktuálnym problémom rodín pri kúpe nového bývania je práve nízka dostupnosť hypoték a práve čas. Získaný čas, kým sa záujemcom vyrieši životná situácia, ako napríklad návrat jedného z partnerov do práce po rodičovskej dovolenke, alebo čas, kým bude financovanie znovu dostupnejšie, či kým predajú na spomalenom trhu starú nehnuteľnosť.

Hyponájom im dá až dva roky na to, aby si všetko zariadili. Zatiaľ môžu bezproblémovo bývať a zariaďovať si svoju novú domácnosť.

Developer garantuje kupujúcemu aktuálnu cenu nehnuteľnosti aj po dvoch rokoch, pričom kupujúci medzičasom developeri platí nájom a po dvoch rokoch si nehnuteľnosť môže odkúpiť.

Tu by som chcel upozorniť na to, že zaťial nie je žiaden predpoklad znižovania úrokových sadzieb, skôr naopak, NBS predikuje ďalší rast úrokových sadzieb v najbližšiom období.

Ďalší rast úrokových sadzieb len zníži dostupnosť financovania.

Na druhej strane, je tu predpoklad znížovania cien nehnuteľností, dokonca aj novostavieb,

čo môže byť pre kupujúceho s hyponájmom nevýhodne, kedže má s developerom už dohodnutú a podpísanú aktuálnu cenu nehnuteľnosti, ktorej trhová hodnota môže poklesnúť.

Predikcia vývoja rastu úrokových sadzieb od NBS, marec 2023