Mimoriadne splátky hypotéky
- Tomáš Krejčí
- Aug 10, 2023
- 5 min read
Updated: Oct 20, 2023
Poslanci NRSR koncom júna tohto roku schválili nový zákon o úveroch na bývanie, ktorý umožňuje dlžníkom bez poplatkov mimoriadne splácať, v jednej alebo viacerých splátkach, svoje hypotéky, pričom výška mimoriadnej splátky nemôže presiahnuť 30% nesplatenej istiny.
Novým zákonom zrejme poslanci reagujú na zmenu na hypotekárnom trhu, kde pri zvýšených úrokových sadzbách môže mať mimoriadna splátka význam. Novela zákona je platná od 1.9.2023. Uvažujete o mimoriadnych splátkach? A mali by ste vôbec?
Pri výške nesplatenej istiny 120.000 €, podľa nového zákona smie dlžník bez poplatku vložiť mimoriadnu splátku vo výške 36.000 € v priebehu jedného roka. Čo vychádza 3.000 € mesačne.
V článku sa dočítate:
Ako fungujú mimoriadne splátky
Mimoriadnymi splátkami hypotéky si dlžník dokáže buď skrátiť dobu splácania hypotéky alebo pri zachovaní doby splácania, znížiť mesačné zaťaženie.
Väčšina bánk pri mimoriadnych splátkach klientom automaticky zníži mesačnú splátku a ponechá splatnosť. Iba niektoré banky ponúkajú dlžníkovi, okrem zníženia mesačnej splátky, aj možnosť skrátiť splatnosť hypotéky
Samozrejme, mimoriadnymi vkladmi sa dokáže ušetriť najmä na úrokoch, keďže sa zníži dlžná suma - istina, z ktorej sa úroky vypočítavajú.
Mimoriadne splátky nie sú na Slovensku niečím novým, rozdiel bol v tom, že doteraz maximálna suma mimoriadnej splátky mohla byť maximálne do výšky 20% nesplatenej istiny k výročiu. Ak mimoriadna splátka presiahla hodnotu 20% nesplatenej istiny, banka si účtovala pokutu 1% z predčasne splatenej sumy úveru.
Podľa vyjadrení zástupcov bánk, záujem o mimoriadne splátky bol doteraz veľmi nízky a zvýšený záujem sa nepredpokladá.
Mám voľné finančné prostriedky a uvažujem o mimoriadnej splátke
Poďme si rozobrať situáciu klienta, ktorý má hypotéku a zároveň má voľné finančné prostriedky a uvažuje o mimoriadnej splátke.
Situácia:
Zostatok hypotéky: 120.000 €
Úrok: 4,5% p.a.
Doba splácania: 27 rokov
Výška splátky: 641 €
Preplatené úroky: 87.510 € (ak by bol úrok 4,5% po celú dobu)
Celkovo zaplatené: 207.500 € (ak by bol úrok 4,5% po celú dobu)
Keď si zoberieme príklad hypotéky so zostatkom 120.000 €, so zostavajúcou dobou splácania 27 rokov, pri aktuálnom úroku 4,5%, a povedzme, máte zrovna voľných 36.000 €, čo predstavuje 30% z nesplatenej istiny hypotéky, aké máte možnosti?
Mimoriadna splátka
Investovanie
1. Mimoriadna splátka
Máte voľných 36.000 € a vložíte ich ako mimoriadnu splátku.
Mimoriadna splátka, pri zachovaní splátky, skráti dobu splácania úveru, čo zníži aj celkovú preplatenosť úveru.
Výška splátky: 641 €
Doba splácania: približne 15 rokov Preplatené úroky: 31.859 €
Celkovo zaplatené: 151 859 € Mimoriadnou splátkou ušetríme niečo vyše 50.000 € a skrátime dobu splácania o 12 rokov!
2. Investovanie
Máte voľných 36.000 € a zainvestujete ich.
Namiesto mimoriadnej splátky, voľné prostriedky sa vložia do rozumného investovania, bez žiadnych špekulácií a prostriedky sa nechajú zhodnocovať.
Uvediem 2 príklady investície, konzervatívnejšia so zhodnotením 7 % ročne a druhá investičná stratégia bude dynamická, akciová, s priemerným zhodnotením 9 % ročne.
Dosiahnuť spomínané zhodnotenie na investičnom horizonte 10 rokov a viac by rozumne nastavené investičné portfólio nemalo mať problém!
Konzervatívna investícia
Investovaná suma: 36.000 €
Zhodnotenie: 7% ročne Stav účtu po 12 rokoch: 81.000 € (zostatok na hypotéke v 12.roku je 83.000)
Stav účtu po 27 rokoch: 220.000 €
Stav účtu po 12 rokoch je uvedený z dôvodu priamého porovnania, pretože mimoriadny vklad na hypotéku skrátil dobu splácania o 12 rokov. V 12.roku je hodnota investičného účtu takmer totožná so zostatkom na hypotéke, teda v 12. až 13. roku by bolo možné hypotéku celú vyplatiť.
Celkovo zaplatené: 23.500 € *
* Celková preplatenosť hypotéky (207.500 €) + vklad do investície (36.000 €) a od tohto odpočítame hodnotu investičného účtu na konci investovania (220.000 €)
Úrok na hypotéke sa môže počas doby splácania hypotéky meniť a zhodnotenie investície nie je garantované, preto sú výpočty iba ilustračné
Červená čiara predstavuje zostatok na hypotéke a modrá čiara vyjadruje nárast hodnoty investície v čase. Prienik čiar predstavuje čas, kedy sa hodnota investície zhoduje so zostatkom na hypotéke a hypotéka by sa dala kompletne vyplatiť pomocou investície
Dynamická investícia
Pri investičnom horizonte 27 rokov by som rozhodne uvažoval o akciovej, dynamicky zloženej investičnej stratégií s očakávaným zhodnotením 9% ročne (a viac).
Investovaná suma: 36.000 €
Zhodnotenie: 9% ročne
Stav účtu po 27 rokoch: 370.000 €
Celkovo zaplatené: v tomto prípade dlžník zarobil 126.500 €!!!
* Zhodnotenie investície je vyššie ako celková preplatenosť hypotéky
od celkovej preplatenosti hypotéky a vkladu odpočítame hodnotu investičného účtu
243.500 - 370.000 = -126.500 €
Úrok na hypotéke sa môže počas doby splácania hypotéky meniť a zhodnotenie investície nie je garantované, preto sú výpočty iba ilustračné
Červená čiara predstavuje zostatok na hypotéke a modrá čiara vyjadruje nárast hodnoty investície v čase. Prienik čiar predstavuje čas, kedy sa hodnota investície rovná zostatku na hypotéke a hypotéka by sa dala kompletne vyplatiť pomocou investície
Z ekonomického hľadiska, mimoriadna splátka hypotéky dáva najmenší zmysel. Ak sa voľné prostriedky namiesto mimoriadnej splátky vložia do dobre nastavenej investície, v takom scenári je možné mať kupovanú nehnuteľnosť "zdarma" prípadne aj finančné prostriedky navyše
Inflácia praje dlžníkom
Dôležitý faktor, na ktorý netreba pri rozhodovaní o mimoriadnej splátke zabudnúť, je inflácia.
Pri zvýšenej inflácií, respektívne, ak je úrok na hypotéke nižší ako priemerná hodnota inflácie, každou splátkou splácate banke stále "akoby" menej, pretože reálna hodnota peňazí sa znižuje. Celkovo, ak je priemerný úrok na hypotéke pod priemernou hodnotou inflácie počas celej doby splácania hypotéky, celkovo banke splatíte menej ako ste si požičiali. V reálnej hodnote peňazí.
Pre príklad uvediem minulú infláciu.
Na čo by vám v roku 2000 stačilo 600,00 €, na to by ste v roku 2021 potrebovali 1 089,55 €. Priemerná medziročná inflácia medzi zadanými rokmi dosiahla hodnotu 2,88 %.
Dnes, v auguste roku 2023, je inflácia na úrovni vyše 10%, hodnota peňazí sa stráca a bude strácať omnoho rýchlejším tempom ako to bolo medzi rokmi 2000 a 2021.
Samozrejme, inflácia by sa mala časom znižovať...ale otázne je, či sa dostaneme na dlhodobú úroveň pod 3%.
Finančný vankúš
Ďalšiou výhodou riešenia, kedy sa voľné finančné prostriedky investujú, je vznik finančnej rezervy, tzv. finančného vankúša. Investovaním si tvoríte finančnú rezervu, ktorá je takmer okamžite dostupná na vykrytie neočakávaných udalostí, okrem iného aj napríklad na vyplatenie alebo čiastočné vyplatenia hypotéky, v prípade, že by došlo k neočakávanému výraznému zvýšeniu úrokov.
Investícia Vám bude splácať hypotéku
Predstavte si, že máte účet, na ktorom máte Vaše peniaze investované. Keď sa tieto peniaze po nejakom čase zhodnotia a dosiahnu hodnotu viac ako 100 000 €, môžete použiť tento zisk na to, aby ste mohli platiť mesačné splátky hypotéky, pričom suma na vašom účte zostane taká, aká je. Takáto suma sa pri dynamickej investicií môže dosiahnúť približne v 10.roku.
Príklad:
Predpokladajme, že váš investičný účet už má hodnotu 110 000 € a vaše peniaze sa každý rok zvyšujú o 7% (zhodnotenie 7%).
To znamená, že každý rok získate približne 7700 € (7% z 110 000 €), čo je asi 640 € mesačne (7700 € / 12 mesiacov). Táto suma pokryje mesačne splátky hypotéky, a stále budete mať zachovanú pôvodnú hodnotu svojho účtu - tzv. nevyčerpateľná renta!
Zhrnutie
Vloženie voľných finančných prostriedkov ako mimoriadne splátky do hypotéky predstavuje finančne najmenej výhodné riešenie. Je potrebné si uvedomiť, ak sa voľné finančné vložia do investovania, tvoria sa majetky na dvoch miestach súčasne - nehnuteľnosť sa pomaly spláca a naberá na hodnote a investované prostriedky na vhodnej investicií sa zhodnocujú, pričom na konci máte aj nehnuteľnosť aj dostatočný majetok z investovania. Okrem majetku nám investícia vytvára aj akýsi finančný vankúš - finančnú rezervu a koniec koncov, otvára aj mnoho ďalších možností. Ak by sa voľné prostriedky vložili iba ako mimoriadna splátka, na konci budete mať iba nehnuteľnosť, ktorú sa Vám podarilo splatiť o niečo skôr. Samozrejme, ak máte úvery s úrokom vyšším ako 6%, tam už odporúčam tieto dlhy vyplatiť alebo konsolidovať do hypotéky. Prípadne, ak je pre Vás mentálne zaťažujúce a nedá Vám spávať, že máte úver, v tom taktiež netreba vymýšľať a čo najskôr vyplatiť Vaše dlhy.
